A JHSF (JHSF3) publicou números bastante positivos no 4º trimestre de 2020 fechando o ano com uma excelente performance. Além de um desempenho superior num ano tão complicado a empresa inicia 2021 muito bem preparada em termos de landbank, projetos de expansão, caixa, perfil de endividamento e estrutura de governança.
Lembrando que a JHSF tem seu foco no mercado de luxo e atua em diferentes segmentos como incorporação imobiliária, shopping centers, hotéis e restaurantes e aeroporto executivo.
No ano da pandemia a receita consolidada da companhia quase dobrou e os indicadores de lucratividade superaram os de 2019:
A Incorporação Imobiliária teve um ano excelente, já os outros businesses da JHSF, por enquanto bem menores que a Incorporação, enfrentaram algumas dificuldades:
Incorporação imobiliária – Vendas cresceram 228% e Receitas (POC) 243%
O dínamo de geração de valor em 2020 foi o business de Incorporação Imobiliária. As Vendas cresceram 228% atingindo R$ 1,2 bilhão em 2020. As Receitas Líquidas (contabilizadas pelo método POC) chegaram a R$ 878 milhões, crescendo 243%. Essas receitas responderam por 75% das Receitas Liquidas consolidadas da companhia.
A empresa incorpora empreendimentos de luxo como Boa Vista Village (condomínio com 1,5 milhões de m2 em Porto Feliz-SP), Fazenda Boa Vista (condomínio com 12 milhões de m2 em Porto Feliz-SP) e o Fasano Cidade Jardim (empreendimento que reúne Clube, Hotel e Residências e conectado ao Shopping Cidade Jardim na Marginal Pinheiros em São Paulo).
A tabela acima mostra como as margens da JHSF são altas na Incorporação. As boas incorporadoras de imóveis de classe média alta e alta em São Paulo trabalham com margens brutas entre 32% a 40%. A JHSF atingiu em 2020 margem bruta de 80%.
Renda Recorrente (Shoppings) sofreu mas mostrou resiliência
O distanciamento social com o fechamento temporário e operação reduzidas de todos os shoppings no país afetou profundamente este segmento. A figura abaixo mostra, no trimestre, as restrições enfrentadas pelos shoppings da empresa.
As Receitas Líquidas em 2020 ficaram em R$ 154 milhões versus R$ 192 milhões em 2019, uma queda de 20%. Em face das severas restrições impostas pela pandemia, a queda não foi grande. A companhia renegociou valores com seus os lojistas conseguindo manter a ocupação inalterada em 97%, um excelente resultado.
O EBITDA Ajustado (exclui o resultado do aumento do valor justo das PPIs, não caixa, que no ano subiu R$ 196 milhões) chegou a R$62 milhões versus R$ 107 milhões em 2019. Essa geração de caixa, embora bem menor que no ano anterior, mostra a resiliência do negócio de shoppings de luxo dadas dificuldades do ano e o Natal com vendas frustrantes em 2020.
Hospitalidade (Hotéis e Restaurantes) duramente atingidos pela pandemia com queda de 37% nas receitas
Este business, como era de se esperar, foi o mais afetado pelas restrições sociais. As Receitas Líquidas de R$ 119 milhões no ano significam uma queda de 37% frente aos R$ 189 milhões em 2019. O Resultado Bruto foi negativo em R$ 2 milhões e o EBITDA Ajustado também veio vermelho em R$ 15 milhões.
Entretanto é bom lembrar que a grande maioria do público alvo da JHSF não frequentou os restaurantes e os hotéis da companhia em 2020 simplesmente porque era proibido e não por causa de queda de renda. A faixa de mercado operada pela JHSF em seus hotéis e restaurantes deverá reagir muito prontamente à maior liberdade de movimentação com a ampliação da cobertura vacinal em 2021.
O Aeroporto Executivo é ainda um negócio incipiente que foi inaugurado em Dez-2019
A pandemia apenas atrasou o ganho de tração do empreendimento não afetando substancialmente as finanças da empresa. Ainda assim é de esperar que a provavel redução das restrições sanitárias em 2021 beneficie fortemente a operação do aeroporto.
Endividamento e Liquidez
A empresa reporta em Dez-2020 um Caixa Líquido de R$ 224 milhões. Um calculo mais conservador, excluindo Contas a Receber (há risco de crédito) levaria a uma Dívida Líquida de R$ 405 milhões.
Considerando-se que o EBITDA Ajustado foi de R$ 695 milhões, a alavancagem está em 0,58x, um nível bastante confortável.
Ao longo de 2020 entre captação de capital (follow-on) e novas operações de financiamento, a JHSF alongou bastante o duration de suas dívidas:
- Em Abril a empresa emitiu Debêntures no valor de R$ 300 milhões com remuneração anual de CDI+1,55% e prazo total de até 6 anos.
- Em Julho foi realizada emissão primária de ações de aproximadamente R$380 milhões (follow on). Parte dos recursos dessa Oferta foi usada no 3T20, para aquisição de terreno vizinho a Fazenda Boa Vista por R$ 134 milhões.
- Em Agosto houve a repactuação das Debêntures da 2ª Emissão da JHSF Malls S.A. (Controlada da Companhia). As alterações financeiras foram (i) redução do spread, na ordem de 0,25% a.a, e (ii) prorrogação do prazo final de vencimento para 2035.
Abaixo as inciativas que a JHSF tomou em 2020 para sustentar o desenvolvimento e crescimento dos seus negócios
- No 4T20 a JHSF inaugurou o CJ Shops Jardins, localizado na Rua Haddock Lobo, no Jardins, cidade de São Paulo. É uma região afluente com atrativos para a cultura e moda, que concentra hotéis, bares, restaurantes, galerias de arte, livrarias, entre outros.
- Aeroporto: Com o nível de ocupação da capacidade total de hangaragem atingido ainda no 1T20, foi antecipado o plano de expansão do São Paulo Catarina Aeroporto Executivo, antes prevista para 2021. Em dezembro de 2020 foram inaugurados 3 novos hangares, sendo um já locado para o MRO da Synerjet (“Maintenance, Repair and Operation” do modelo de aeronave “Pilatus”) e os demais em fase avançada de comercialização.
- Melhorias na Governança: Em novembro de 2020 foram eleitos em AGE, cinco novos membros independentes para compor o Conselho de Administração. Com isso 7 dos 9 conselheiros passaram a ser membros independentes (78% do Conselho de Administração é composto por membros independentes). Com o objetivo de apoiar a gestão da Companhia, foram criados 6 novos Comitês de Assessoramento, compostos por Conselheiros da Companhia ou membros externos (independentes). Os Comitês criados foram: Digital, Gestão de Risco, Financeiro, ESG, Gestão de Pessoas e Transações com Partes Relacionadas.
Como andaram os negócios da JHSF no final de 2020 ?
Comparar as métricas do 4º Trimestre x 3º Trimestre ajuda a entender a direção e aceleração dos diferentes negócios da JHSF:
A Incorporação no 4T20 teve Receitas Liquidas de R$ 273 milhões (menos 6%). O EBITDA Ajustado ficou em R$ 216 milhões, reduzindo 5,1%.
Os Shoppings (Renda Recorrente) aumentaram a sua Receita Liquida para R$ 273 milhões, um aumento de 87%. O EBITDA Ajustado ficou em R$ 25 milhões, crescendo 132%.
Hospitalidade (Hotéis e Restaurantes) praticamente dobrou a sua Receita Líquida para R$ 49 milhões (+97%).O EBITDA Ajustado chegou a R$ 5 milhões versus o valor negativo de R$ 7 milhões no 3T20.
Aeroporto atingiu Receitas Líquidas de R$ 8 milhões, um aumento de 25% com um EBITDA Ajustado de R$ 3 milhões , 82% superior ao do 3T20.
Conclusão
A Incorporação teve um desempenho levemente inferior ao 3º trimestre mas segue com uma execelente performance e “garantiu” o ano da JHSF. Neste segmento a empresa dispõe de empreendimentos bem concebidos, maduros, com fortes marcas, com demanda e margens muito robustas.
Os outros três businesses, bastante afetados pela pandemia ao longo do ano inteiro, mostraram uma clara reação no trimestre. Com a perspectiva de suavização das medidas de distanciamento social poderão se recuperar fortemente em 2021 se juntando à Incorporação na geração de valor e de caixa à companhia.
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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA
Sobre o Autor: Claudio R. Cusin é Engenheiro Mecânico formado pela Poli (USP) e Economista formado pela FEA (USP). É atualmente consultor de finanças tendo trabalhado no mercado financeiro por 30 anos. Foi Diretor de Credito e de Risco em vários bancos de investimento e comerciais. Email: [email protected]
