Abordaremos nessa matéria o momento atual das incorporadoras de média e alta renda do Bovespa: Cyrela (CYRE3), Moura Dubeux (MDNE3), JHSF (JHSF3), Even (EVEN3), Helbor (HBOR3), EZTEC (EZTC3), Trisul (TRIS3), Gafisa (GFSA3), Mitre (MTRE3), Lavvi (LAVV3) e Melnick (MELK3).
Se tem um setor que não se cansa de ter suas ações depreciadas, com certeza é o das Incorporadoras. Após superar o fatídico ano de 2020 em linha com a maioria dos setores, quando aprendeu inclusive a vender imóveis sem visitação (quem diria!), diversas companhias do setor atingiram recentemente cotação abaixo do pior momento da Covid.
A narrativa negativa tem início com o aumento de custos do setor (INCC), que além de encarecer as construções, ajudam a inibir o desejo de compra de imóveis novos. Além disso, o aumento da taxa de juros que estamos vivendo, é muito nocivo para o setor, aumentando os custos de financiamento, tão usados no setor.
Como estão as Vendas Atualmente?
Vamos começar falando sobre o setor como um todo. Como o 1T21 foi muito impactado pelas restrições da segunda onda da Covid e várias vendas e lançamentos foram postergados para o 2T21, utilizamos de forma comparativa a média do 1 Semestre de 21 (B).
A somatória das vendas do 3T21(A) representou 89% da média do 1S21 (B), mostrando que, de fato, a preocupação do mercado é válida. Já analisando-se os primeiros 9 meses do ano, percebemos um aumento de 34% em relação ao mesmo período de 2020.
Quando olhamos individualmente, percebemos que algumas conseguiram se destacar positivamente sobre as demais:
Cyrela: trata-se da maior e mais diversificada incorporadora de média/alta renda do Brasil. Essa diversificação, aliada à forte capitalização de algumas de suas controladas (Lavvi, Cury e Plano & Plano), favorecerem suas vendas, atingindo 105% t/t e 129% a/a. Seu P/BV está próximo do menor patamar histórico: 1x. (nota: P/BV é o valor de mercado da companhia dividido pelo seu valor patrimonial – ou book value em inglês).
Moura Dubeux: diferentemente da grande maioria das incorporadoras que se aglutinam sob o céu paulistano, a MD é 100% focada no Nordeste, não tendo concorrente do seu porte na sua região. Com isso, há menor disputa pelos melhores terrenos, mão-de-obra e lançamentos. No 3T21, a companhia vendeu 9% a mais que na média do 1 semestre e 131% no acumulado do ano em relação ao mesmo período do ano anterior. Apesar de possuir um dos mais baixos P/BV de toda bolsa (0,48X), foi a segunda empresa que mais vendeu no trimestre em termos absolutos (ela possui também o menor valor de mercado entre suas pares). A explicação que a companhia costuma dar para esse seu desconto em relação aos pares é pelo fato dela ser menos conhecida, principalmente por estar fora do eixo Rio/SP.
Helbor: a companhia apresentou estabilidade em seus números, e vem acelerando seus lançamentos e vendas em 2021. Assim como a Moura Dubeux, apresenta também um dos mais baixos P/BV entre seus pares. Porém, a explicação pode estar no seu elevado endividamento (R$ 1,3 bi) e na sua baixa margem bruta (23,3%).
Mitre: apesar de também se concentrar em São Paulo, a Mitre vem atuando em bairros menos badalados, buscando um público de média/baixa renda, que são menos explorados pelos demais concorrentes. Possui P/BV um pouco abaixo da média e uma boa Velocidade de Vendas sobre as Ofertas (VSO) de 20,3%, mostrando assim sua assertividade da estratégia comercial.
Motivos para Otimismo
Como pudermos perceber, as notícias negativas de fato começaram a atrapalhar, na média, as vendas de imóveis novos. Porém, há alguns pontos positivos que poderiam favorecer o setor:
- Distratos: ao contrário da última crise imobiliária, onde diversos imóveis passaram a ser distratados, hoje há uma lei que regulamenta e protege as incorporadoras. Antes dessa lei, muitos compradores investiam nos imóveis contando com a sua valorização e, quando não ocorriam, distratavam sem grandes perdas financeiras. De fato, o percentual atual de distratos vem caindo com recorrência ao longo dos últimos anos;
- Financiamento Imobiliário: os financiamentos de imóveis dependem mais dos juros de longo prazo que, apesar de estarem subindo, são menos explosivos do que a Selic. Além disso, os bancos vem disputando essa categoria de crédito, que é uma ótima forma de fidelizar um cliente por um tempo mais longo, ainda mais com essa guerra contra os bancos digitais. O financiamento imobiliário vem atingindo recordes atrás de recordes mesmo com as taxas de juros atuais, que ainda se encontram abaixo de dois dígitos;
- Mudança de Hábito: com o isolamento social, as pessoas passaram a valorizar cada vez mais a sua moradia, e o desejo da casa própria ganhou novas proporções. Esse fenômeno mundial vem contribuindo para a manutenção do aquecimento do setor em diversos países.
Vale a Pena Investir no Setor?
Como sempre, essa é uma pergunta que depende do perfil e das convicções de cada investidor.
Se você achar que o setor imobiliário não irá se recuperar tão cedo, que as taxas de juros seguirão subindo até patamares que impeçam os financiamentos imobiliários e que haverá queda de poder de compra, você provavelmente deveria ficar de fora do setor.
Porém, se você entender que esse é um setor cíclico e que irá se recuperar, as quedas de cotações atuais de fato podem demonstrar que há uma oportunidade de valorização para médio/longo prazo, tudo isso ancorado em múltiplos muito abaixo das médias recentes (exploramos aqui apenas um deles – P/BV – mas há outros igualmente baixos).
Além disso, lembre-se: além de analisar o setor como um todo, explorar individualmente as várias incorporadoras que fazem parte do mercado acionário brasileiro. Aqui falamos das focadas em média/alta renda, mas ainda há as populares, como MRV, Direcional, Tenda, RNI, Plano & Plano e Cury.
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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA
Sobre o Autor: Victor Kietzmann Junior é Economista formado pela FEA e atua individualmente há mais de 20 anos no mercado de ações.
