Destaques do 4T19
- Redução da alavancagem financeira: Dívida Líquida / Patrimônio Líquido Consolidado de 55% em 2019 versus 139% em 2018
- Redução de estoques via venda de ativos, estruturada através de CRI, no 4T19, monetizando R$ 175 milhões
- Prejuízo em 2019 de R$ 89 milhões (R$ 408 milhões em 2018)
- Geração de caixa de R$ 7,6 milhões no 4T19
- Lançamentos em 2019 no total de R$ 906 milhões com velocidade de vendas de 20 % (Vendas sobre Oferta)
- Queda de 47% nos Distratos na comparação trimestral e 70% vis-à-vis o ano de 2018.
Fundada em 1977, a Helbor se define como uma incorporadora imobiliária “pura”, isso porque a construção dos empreendimentos e venda das unidades ficam a cargo de parceiros. A empresa entende que mantendo seu foco na incorporação consegue mais eficiência e resultados. Em 42 anos, a empresa já lançou e comercializou 240 projetos, totalizando mais de 30 mil unidades entre apartamentos, casas e conjuntos comerciais. Abaixo os eventos mais importantes da história da Helbor
A empresa é controlada pela família Borenstein que possui cerca de 46% das ações:
Como para a maioria das incorporadoras, os últimos anos foram difíceis e trouxeram para a Helbor sucessivos prejuízos desde Set-16 (em base anualizada):
Para reverter o quadro, acompanhia tem realizado um forte trabalho de reorganização estratégica, operacional e financeira.
Posicionamento: O novo posicionamento é focado em projetos no município de São Paulo e na região da Grande São Paulo. Em 2019 esta região foi a que, em todo o Brasil, experimentou o maior dinamismo comercial. O alvo mercadológico é explorar oportunidades de soluções customizadas que atendam a demandas específicas e que apresentam maior potencial de retorno. A companhia possui um portfólio considerável de terrenos já adquiridos, concentrados na Grande São Paulo (95%) , com um VGV total estimado de R$ 8,9 bilhões (R$ 5,2 bi parte Helbor).
Monetização de Estoques antigos: A partir de 2018 a empresa iniciou uma nova fase com foco na geração de caixa, ampliando o modelo de parcerias, em especial através da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários lastreados em unidades em estoque já ocupadas por inquilinos. Isso reforçou o caixa, rentabilizando as tais unidades ao mesmo tempo eliminando as despesas de manutenção e de propriedade sobre elas.
Perspectivas: A empresa reportou vários indicadores que mostram em 2019 vendas mais rápidas e margens melhores. Entretanto, em vista da nova realidade de mercado trazida pelo coronavirus, o melhor é investigar a liquidez, a capitalização e o perfil dos passivos financeiros da Helbor no começo de 2020.
Liquidez
A companhia iniciou o ano de 2020 com Caixa e Aplicações Financeiras no valor de R$ 581 milhões equivalentes a 12,6% do seu Ativo Total. Uma expressiva melhora em comparação ao início de 2019 quando foram reportados R$ 221 milhões e 5,3% respectivamente.
A Liquidez Corrente (Ativo Circulante / Passivo Circulante) começou 2020 em 2,8 x, um forte indicador em termos absolutos e substancialmente melhor que os 2,0 x do início de 2019. Dentro dos Ativos Correntes, chama a atenção o valor de R$ 2,3 bilhões em Estoques Comercializar, correspondente a 50,2% do Ativo Total, um montante considerável. Cabe notar que nessa cifra há R$ 1,1 bilhão em Imóveis Concluídos, portanto “prontos” para serem convertidos em Caixa e em Recebíveis. Há ainda R$ 1,0 bilhão em Terrenos a Incorporar e mais R$ 0,57 bilhão em Imóveis em Construção. No cenário de 2020 as vendas serão mais difíceis especialmente destes 2 últimos itens. Um ajuste conservador no índice de Liquidez Corrente, subtraindo os R$ 1,57 bilhão desses dois ativos agora não tão corrente assim, nos traria o valor de 1,5 x, mais próximo ao que de fato poderá acontecer e ainda assim razoavelmente seguro.
Capitalização: O índice de Capitalização patrimonial, Patrimônio Líquido/Ativo Total, era razoáveis 27% em Dez-19 (20% no ano anterior). O follow-on realizado em Out-19 trouxe R$ 560 milhões ao Capital da companhia fazendo-o chegar a R$ 1,25 bilhão em Dez-19.
Endividamento: Houve uma redução do endividamento conforme mostra o quadro abaixo. A Dívida Líquida caiu de R$ 1,6 bilhão em Dez-18 para R$ 879 milhões em Dez-19. A dívida corporativa no valor de aproximadamente R$200 milhões foi reescalonada pelo período de 5 anos. No geral a dívida teve estendido seu prazo médio de 2.1 para 4 anos.
Eventos Subsequentes: A empresa informou ainda três transações: (i) Dez-2019 obtenção de R$ 399 milhões via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) envolvendo unidades prontas. Os recursos serão aplicados na amortização de dívidas do estoque “legado” (estratégia anterior), (ii) Jan-2020 venda de imóveis prontos para o Fundo de Investimento Imobiliário Multi Renda Urbana (FII-MRU) gerando R$ 175 milhões a serem usados na quitação de Debêntures do CRI constituído em jun-2019; (iii) Mar-2020 outra venda de imóveis prontos para o FII-MRU gerando R$ 44 milhões a serem usados na quitação de Debêntures do CRI constituído em jun-2019.
Em resumo a Helbor conseguiu aproveitar as boas condições do mercado imobiliário até meados de Mar-2020 para monetizar estoques encalhados e alongar o perfil da dívida. Quando da publicação dos números de 1T20 poderemos enxergar melhor o impacto dessas operações bem como o custo, pois provavelmente essas vendas de imóveis prontos foram feitas com descontos aos fundos compradores. De qualquer modo essas medidas foram positivas para a empresa e a deixaram numa posição de maior liquidez e menos alavancagem para enfrentar 2020.
Nota: Este post foi elaborado a partir de informações obtidas da central de download da área de RI da Helbor.
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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA
Sobre o Autor: Claudio R. Cusin é Engenheiro Mecânico formado pela Poli (USP) e Economista formado pela FEA (USP). É atualmente consultor de finanças tendo trabalhado no mercado financeiro por 30 anos. Foi Diretor de Credito e de Risco em vários bancos de investimento e comerciais. Email: [email protected]
