Destaques do 2T20

  • Lançamentos no 2T20 – VGV total de R$ 150 milhões em 2 empreendimentos no segmento Minha Casa Minha Vida (MCMV).  São 805 unidades, com preço médio de R$ 186 mil, sendo vendidas em plataformas digitais, em  São Paulo/SP (empreendimento vertical RNI Nova Jaçanã) e em Goiânia/GO ( empreendimento vertical Estação RNI).  As vendas estão indo bem e ganharam uma boa tração a partir de Julho.
  • Venda de 128 unidades concluídas,no valor de R$ 57 milhões, para co-ligada do Grupo Rodobens.  A RNI recebeu R$ 24 milhões em dinheiro (em 20-Ago) e mais a quitação no valor de R$ 33 milhões de dívidas relativas a compra de terrenos do Grupo Rodobens.  A companhia informa que não houve perda pois as unidades foram vendidas por valores pelo menos iguais aos de livro.
  • Landbank tem VGV estimado em R$7,0 bilhões, 77% voltados para MCMV.   No 2T20 foram adicionados R$2,1 bilhões, um acréscimo de 39% sobre 1T20, a um custo médio de 10,6% do VGV.  Todos os terrenos adquiridos via permuta
  • VSO trimestral (em R$ VGV) atingiu 20% em Vendas Líquidas (foi de 10% no 1T20)
  • Entrega de 1 empreendimento, com VGV de R$ 92milhões, “Green Home”, segmento SBPE, em São José do Rio Preto/SP, de 136 unidades, todas vendidas
  • Vendas Líquidas (Totais) de R$ 167 milhões, incluídos os R$ 57 milhões de vendas intra-grupo citadas acima.  Descontando os R$ 57 milhões as vendas foram de R$ 110 milhões  (versus R$ 75 milhões no 1T20, aumento de 46%)
  • Distratos de R$ 66 milhões, 28% das Vendas Brutas (R$ 17 milhões no 1T20, aumento de 288%)
  • Receita Operacional Líquida de R$ 113 milhões (R$ 56 milhões no1T20, aumento de 102%)
  • Lucro Bruto Ajustado de R$ 31 milhões (R$ 14 milhões no 1T20, aumento de 121%)
  • Margem Bruta Ajustada de 27,5% (24,8% no 1T20, aumento de 2,7 pp)
  • Prejuízo Líquido (RNI) de R$ 6 milhões (R$ 7,3 milhões de prejuízo no 1T20)
  • Patrimônio Líquido de R$ 609 milhões fundeando 39% dos Ativos Totais (R$ 616 milhões no 1T20 fundeando 42% dos Ativos Totais)
  • Disponibilidades Financeiras  de R$ 91 milhões (R$ 50 milhões no 1T20, aumento de 82%)
  • Dívida líquida de R$ 355 milhões (R$ 345 milhões no 1T20, aumento de 3%)
  • Alavancagem (Dívida Líquida / PL) de 58% (56% no 1T20)
  • Lançamento em Agosto – VGV de R$75 milhões no RNI Vega Jardim, empreendimento 100% MCMV (Vertical), em Aparecida de Goiânia/GO. 70% do VGV

No 2T20 a RNI seguiu concentrando sua operação nos  projetos MCMV e de Condomínios Horizontais (casas) SBPE , que são financiados em taxas livres de mercado.  No SBPE o foco está em regiões agrícolas afluentes (Mato Grosso por exemplo) com forte dinamismo econômico.

Estes projetos tem se provado mais rentáveis e com menos risco.  A decisão estratégica, tomada em 2019, já mostra resultados positivos embora ainda iniciais.  As vendas estão acelerando e com a diminuição das restrições impostas pela COVID-19 espera-se uma demanda ainda maior por imóveis, principalmente MCMV.

Entretanto a empresa ainda tem um legado de projetos mais antigos, de comercialização mais difícil.  São empreendimentos de Condomínios Verticais (SBPE) e Loteamentos.  A venda das 128 unidades em 30-Jun se destina a resolver parte desses problemas.  Restaram ainda estoques de lotes que poderão também ser vendidos ao grupo controlador.  Esses movimentos são positivos para o acionista minoritário.

A margem do 2T20 foi auxiliada pela operação com o controlador, visto que os preços realizados na alienação foram superiores aos que vinham sendo praticando nas praças.

Os ativos de empreendimentos antigos podem ainda gerar mais algum impacto negativo.  Nesses ativos os  distratos continuam em taxas significativas, os estoques (principalmente de Lotes) são de comercialização mais lenta e há perdas potenciais por inadimplemento dos compradores, dentro da carteira de recebíveis. 

O Landbank também possui terrenos destinados aos 2 segmentos sendo descontinuados.  O VGV dessa parcela que seria destinada a todos os SBPEs é de R$ 1,6 bilhão. É possível que haja perdas aqui também.

Posição de Caixa e Cronograma da Dívida

A RNI encerrou o 2T20 com caixa de R$ 91 milhões.  O Fluxo de caixa gerado nas atividades operacionais foi de R$ 5,6 milhões.  A captação liquida via empréstimos trouxe R$ 51 milhões. 

O perfil de vencimentos nos próximos trimestres, figura abaixo, mostra o desafio de gerir esta di[ívida.  Em vista da alta alavancagem de Dívida Líquida / PL de 58%, a alternativa de rolagem não parece ser a alternativa mais adequada.  Um follow-on, apesar da super-oferta de IPOs prevista, poderia ser uma alternativa mais apropriada.

Perspectivas

O legado que ainda está “no balanço” é considerável e pode atrapalhar a geração de valor pretendida.  A recente demonstração do Grupo controlador de auxiliar nos ajustes necessários é muito positiva.

A estratégia da companhia é correta porque foca em produtos com menos risco e retorno mais consistente e onde a RNI tem expertise.  A continuar nessa trajetória a empresa pode ser uma boa aposta de longo prazo.

Nota:  Este post foi elaborado a partir de informações obtidas da central de download da área de RI da RNI.

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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA

Sobre o Autor: Claudio R. Cusin é Engenheiro Mecânico formado pela Poli (USP) e Economista formado pela FEA (USP). É atualmente consultor de finanças tendo trabalhado no mercado financeiro por 30 anos. Foi Diretor de Credito e de Risco em vários bancos de investimento e comerciais. Email:  claudio@smallcaps.com.br

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