Diz um velho ditado: “Os pobres acreditam que Deus sempre está ao lado deles, os ricos tem certeza”. Inevitável pensar nisso quando se vê o resultado apresentado pela JHSF em 2019. Aqueles que oferecem serviços e produtos para os ricos, com foco e competência, enfrentam crises mais amenas e desfrutam de retomadas mais vigorosas. Foi o caso.
A JHSF atua no ramo de alto luxo operando em 4 negócios: (i)Incorporação Imobiliária, (ii) Shopping Centers e Varejo de Luxo, que a companhia chama de “Renda Recorrente”, (iii) Hotéis e Restaurantes com a marca Fasano e (iv) Aeroporto Catarina para aviação executiva inaugurado em Dez-2019.
O ano de 2019 foi extremamente positivo, com evoluções significativas em varias métricas:
- Resultados Consolidados: Resultado Bruto +43,9%, Resultado Operacional +104,0% e Resultado Líquido +508,5%;
- Incorporação: Vendas +189,2%, Receita Líquida +120,5% e EBITDA Ajustado +82,0%;
- Renda Recorrente: Vendas Lojistas +16,1%; Receita Líquida +13,7% e EBITDA Ajustado +24,0%;
- Hotéis e Restaurantes: Resultado Bruto +46,6% e EBITDA Ajustado +50,5%;
- Aeroporto Executivo: inauguração em 16 de dezembro de 2019, cerca de 50% locado e pipeline comercial 200% superior a capacidade atual;
- Estrutura de Capital: Conclusão de Follow On e queda da Dívida Líquida em 55,3% aliado a alongamento do prazo, subiu de 3,9 para 6,4 anos o prazo medio,e redução do custo médio da divida, queda de 9,6% para 8,5% a.a.
O quadro abaixo mostra a evolução dos indicadores de receitas e margens no ano de 2019:
Dentro do desempenho impressionante em 2019, bastante em linha com o boom imobiliário principalmente em São Paulo, o item “PPIs”– Propriedades para Investimentos- se destaca como o grande fator de empuxo para os lucros no período.
PPIs são imóveis (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantidos pelo proprietário para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas as coisas. Propriedades operacionais, isto é, aquelas utilizadas pelo proprietário na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas não podem ser contabilizadas como PPI. Nestes casos seriam contabilizadas como “Imobilizado”. Também não são PPIs imóveis destinados a vendas no curso ordinário do negócio, que então seriam contabilizados como Estoques.
Enquanto o Imobilizado tem o seu valor contábil ajustado pela “Depreciação” as PPIs devem ser reavaliadas anualmente pelo seu Valor Justo. A partir dos fluxos de caixa projetados das PPIs (de alugueis e de eventuais futuras vendas) trazidos a valor presente por taxas de desconto consideradas “razoáveis” chega-se ao Valor Justo destes ativos. Se a diferença for positiva, uma receita é reconhecida.
Segundo a empresa a apreciação das PPIs de deveu a melhora de performance dos atuais Shoppings, pela evolução das obras do Cidade Jardim Shops, expansões e projetos (Shopping Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet e Projeto Faria Lima).
O reconhecimento contábil dessa apreciação das PPIs, cujo cálculo tem uma dose de subjetividade, impacta o lucro mas não a geração de caixa. Por isso a JHSF apresenta o EBITDA Ajustado que, entre outros ajustes, desconsidera essa receita/valor adicional.
Alem das boas margens, a empresa reduziu a Divida Liquida para R$ 254 milhões em 2019, uma queda de 55,5% comparado com Dez-2018. Isso, aliado ao crescimento do EBITDA Ajustado, resultou num índice de Divida Liquida / EBITDA Ajustado de apenas 1,1x. A posição de caixa e Equivalentes atingiu R$ 544 milhões, um acréscimo de 131%
Embora o foco dos vários negócios da JHSF seja o alto luxo, há uma considerável diversidade e muitas diferenças entre eles. É um desafio para os gestores da empresa empreender, gerir e controlar todos eles assim como para os analistas entender e identificar os riscos e oportunidades que eles trazem para o investidor.
Feita a ressalva, a JHSF conseguiu uma substancial elevação das receitas, uma boa melhoria nas margens, redução de endividamento e aumento da posição de caixa. Isso tudo aliado às expansões em andamento bem como a maturação do da 1ª fase do Aeroporto Catarina indicam que mais boas notícias devem ser anunciadas em 2020 pela JHSF.
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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA
Sobre o Autor: Claudio R. Cusin é Engenheiro Mecânico formado pela Poli (USP) e Economista formado pela FEA (USP). É atualmente consultor de finanças tendo trabalhado no mercado financeiro por 30 anos. Foi Diretor de Credito e de Risco em vários bancos de investimento e comerciais.
