O 3T25 foi um trimestre de avanço operacional para São Carlos, com redução de vacância nas duas verticais, melhora da inadimplência e evolução nos indicadores na mesma base. No Office, a ocupação continuou melhorando, apoiada pela demanda por ativos bem localizados e pela expansão do FlexOffice, que segue contribuindo para a absorção líquida. No Best Center, a vacância recuou e a inadimplência permaneceu baixa, seguindo em trajetória positiva. Do lado financeiro, a companhia apresentou crescimento em Receita, NOI e EBITDA na mesma base, ao mesmo tempo em que registrou FFO recorrente positivo após vários trimestres negativos, influenciado pela recuperação de créditos no Office e por despesas operacionais e financeiras mais controladas. Por fim, a venda já anunciada de R$ 837 milhões segue como o principal evento pendente e potencial catalisador para destravamento de valor.
Office
O segmento corporativo segue em trajetória positiva, com sustentação da demanda em ativos bem localizados e melhora da ocupação.
Ocupação e inadimplência: A vacância na mesma base atingiu 26,6%, reduzindo 0,6 p.p. vs 2T25 e 0,5 p.p. vs 3T24, refletindo uma nova rodada de locações e resultado do foco da Companhia em reduzir as áreas vagas, impulsionado pela oferta de escritórios prontos e mobiliados (FlexOffice). A inadimplência líquida do segmento apresentou resultado excepcional: –8,3%, beneficiada pela forte recuperação de créditos no trimestre.
Best Center
A vertical de Strip Malls segue apresentando desempenho crescente, com o trimestre mostrando continuidade de melhora nos fundamentos.
Ocupação: A vacância na mesma base caiu para 11,0% (–1,3 p.p. t/t e –2,3 p.p. a/a), indicando bom ritmo de reocupação.
Vendas e aluguéis: No desempenho dos lojistas, o SSS cresceu 4,5%, com destaque para Drogarias (+10,1%), Alimentação (+9,2%) e Pet Center (+8,8%), enquanto o SSR avançou 8,8% no trimestre, impulsionado por renegociações comerciais com ganho real e pelo fim de faixas de desconto de alguns contratos. A inadimplência líquida ficou em 0,9%, reforçando a consistência do nível de cobrança observado ao longo de 2025.
Resultado consolidado
Receita e NOI: Considerando a mesma base de ativos, a companhia apresentou crescimentos de 10,4% a/a em Receita Bruta e 12,5% a/a em NOI, refletindo a melhora operacional dos dois segmentos operacionais da São Carlos.
SG&A e EBITDA: A combinação de maior ocupação, despesas controladas e alavancagem operacional resultou em um EBITDA recorrente (mesma base) de R$ 25,6 milhões, um avanço expressivo de 30,9% a/a.
Resultado financeiro: -R$21,1 milhões, 26,4% abaixo do resultado do 3T24. Ainda pressionado, mas em trajetória de queda. A desalavancagem acumulada e a melhor posição de caixa (R$ 325 milhões) contribuem para uma melhora gradual.
FFO: O indicador recorrente voltou ao terreno positivo, atingindo ~R$ 0,9 MM, reflexo direto da combinação de ocupação maior, inadimplência menor e controle de despesas.
Desmobilização
As vendas concluídas no trimestre somaram R$ 14,9 milhões, incluindo a loja de rua em São Vicente (cap de 7,0%) e o imóvel Latitude (100% vago). O destaque, porém, permanece sendo a venda acordada de 8 ativos corporativos por R$ 837,2 milhões, que aguarda cumprimento de condições precedentes. Esta transação, quando concluída, poderá alterar significativamente o nível de alavancagem, yield e fortalecer a tese de reprecificação da empresa.
Dividendos
Não houve anúncio de dividendos no 3T25. No entanto, considerando o histórico recente de forte desmobilização e a perspectiva de conclusão da venda de R$ 837 milhões e a reforma s/ IR e dividendos, o tema deve vir a mesa ainda este ano.
Num exercício teórico, a São Carlos tem ~R$ 370 milhões em reservas de lucros, o que poderia gerar um dividend yield de ~30%.
Preço
A ação SCAR3 teve cotação de R$ 22,65/ação no fechamento do dia 12/11/25, o que representa um desconto de ~53% do NAV (R$ 48,1/ação).
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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA
