Após queda de 50% nas suas cotações no ano passado, a empresa seguirá crescendo esse ano, mesmo após recorde histórico de vendas em 2021, projeta o seu CEO, Diego Villar, em entrevista exclusiva ao Portal SmallCaps.
Moura Dubeux é a maior incorporadora de média/alta renda do segundo maior mercado imobiliário do Brasil, o Nordeste. Situação de liderança que Diego acredita que seguirá acontecendo no curto/médio prazo, pois as grandes incorporadoras do Sudeste dificilmente entrarão na região. Essa diversificação entre os Estados do Nordeste, já é uma da maiores vantagens da companhia, pois vão planejando os lançamentos de acordo com a demanda de cada localidade (não estão presos à uma só cidade, como várias em relação à São Paulo). Com isso, estão preparados para lançar até R$ 2,2 bilhões por ano.
Ao contrário do Sudeste (especialmente São Paulo), onde a maioria das incorporadoras se digladiam pelos melhores terrenos e mão-de-obra, no Nordeste a competição é muito menos intensa. Além disso, o nível de estoques se encontra nos menores patamares dos últimos anos, corroborando com a visão de que o crescimento seguirá acontecendo em 2022, a despeito do pessimismo de boa parte dos analistas para o setor como o todo, baseado principalmente na alta de juros e aumento de custos.
Outra tacada certeira da companhia, foi a aposta na segunda-moradia (sim, estranhamente quem mora em Recife quer ter uma “casa de praia” mais afastada). Dos 6 empreendimentos lançados desde o IPO com a marca Beach Class, todos foram 100% comercializados. Essa tendência de segunda-moradia vem ganhando força após a intensificação das restrições devido ao Covid.
Como foi o ano de 2021?
“2021 ficou marcado como o melhor ano em volume de vendas, com crescimento de 84,8% em relação a 2020“, resumiu a companhia ao soltar suas prévias operacionais do 4t21. O grande destaque ficou por conta das vendas, que atingiram o melhor VSO (venda sobre oferta) anuais do setor até o momento: 58,5%. O VGV vendido foi de R$ 1,3 bilhões, superior inclusive aos lançamentos anuais de R$ 1,1 bilhões, corroborando a tese aumento do déficit habitacional na região.
Apesar do forte resultado, o mercado vem penalizando a companhia como vem fazendo com praticamente todas empresas do Setor. Veja um comparativo entre as incorporadora de média/alta renda que, até a data de hoje (17/jan/22), já soltaram seus resultados. Em laranja, temos o valor de mercado e em azul as vendas do ano. Reparem que a MD vendeu quase 2,5x mais do que seu valor de mercado apenas em 2021.
Indo para seus indicadores, a companhia apresenta Valor de Mercado de R$ 502 milhões, p/vp de 0,47x (vale metade de seu valor patrimonial), p/l de 6,6x e caixa líquido de R$ 52 milhões (mais caixa do que dívida). Tudo isso usando os dados do 3t21, o último divulgado oficialmente.
As vendas seguem fortes (e até acelerando, ao contrário de boa parte do setor – veja entrevista no final da matéria). Dos 3 lançamentos do 4t21, um vendeu 53%, outro 63% e o terceiro 100%. Tudo isso dentro do mesmo trimestre.
Riscos
O principal risco da empresa (e do setor) é o aumento da taxa de juros. A consequência natural é um aumento de distrato e redução de vendas. O período crítico para distrato é no momento das entregas, e a MD começará a entregar mais apenas a partir de 2023. Atualmente, os distratos seguem em níveis bem controlados (7,7% das vendas), bem abaixo da média do setor, que gira em torno de 10% a 15%.
Outro risco é em relação ao aumento de custos, tendo o INCC evoluído 16% nos últimos 12 meses terminados em Set/21. Porém, especificamente no Nordeste (e devido ao poder de barganha da MD), seus custos subiram consideravelmente menos:
Agora que você conhece mais sobre a empresa, leia abaixo uma entrevista exclusiva realizada com o CEO da Empresa, sr Diego Villar, que responderá sobre as vantagens da Moura Dubeux, seu momento atual, modelo de negócios e perspectivas para o ano:
Entrevista:
Barreiras de Entrada: Hoje, a MD é a única empresa regional focada na Região Nordeste, que possui o menor estoque de imóveis do Brasil. Como enxergam o risco de entrada de outros grandes players na Região?
Diego: No curto e médio prazo, entendemos que a Moura Dubeux seguirá sendo o único player com atuação regional na média e alta-renda. É importante ressaltar que companhias com forte presença na região, em ciclos anteriores, já não operam mais no mercado imobiliário de forma relevante e algumas delas não apresentam lançamentos por mais de cinco anos. Já os grandes players, capitalizados, com atuação no Sudeste que já se aventuraram por aqui, todos retornaram e a grande maioria teve experiências negativas na região, dado desconhecimento das praças e do mercado imobiliário do Nordeste.
No 3t21, vocês foram a segunda companhia de média/alta renda em volume de vendas entre as listadas, mas estão entre as de menor valor de mercado. O que explica essa situação?
A Moura Dubeux realizou sua abertura de capital em 2020 e teve suas ações precificadas a R$19, não chegamos sequer a divulgar um resultado e duas semanas depois as ações tiveram uma forte queda, dado o cenário incerto da pandemia. Entendemos que o fato de sermos a única homebuilder listada fora da região Sul e Sudeste também atrapalha a nossa performance junto ao mercado, mas faz parte da agenda do nosso RI encurtar essa distância e deixar a tese da MD mais próxima desses investidores, não tenho dúvida que o trabalho vem sendo bem executado e já temos percebido grandes evoluções em nossa base acionária. Além disso, outro ponto importante é a regularidade dos nossos resultados, estamos no ambiente positivo desde o 3T20 e temos a expectativa de continuar entregando números consistentes com uma estrutura da capital equilibrada o que nos deixa confortáveis para entregar o plano de longo prazo da Moura Dubeux.
Modelo de Negócios: Vocês são a única incorporadora da Bolsa que atua no modelo de Condomínios. Quais as vantagens e desvantagens desse modelo?
Diego: Gostamos sempre de deixar claro que apesar do nome ser “Condomínio”, o produto final é idêntico ao da Incorporação tradicional, a diferença é que atuamos no desenvolvimento e construção, basicamente como prestador de serviço. Importante mencionar que a Moura Dubeux nasceu realizando obras no regime de Condomínio, já entregamos mais de 120 projetos nesse modelo, que requer confiança e credibilidade. Ele continuará fazendo parte do nosso plano de negócio representando algo em torno de 1/3 dos nossos lançamentos anuais. As vantagens são inúmeras, (i) costumamos falar que é um business resiliente nos momentos de arrefecimento da economia, (ii) custo do projeto é 100% financiado pelo cliente, (iii) zero exposição de caixa e (iv) baixo risco de distrato. Quanto as desvantagens, esse modelo representa um nicho de mercado, e um lançamento assertivo, em termos de localização e tipo do produto é fundamental para o negócio.
Momento Atual: após o melhor ano de vendas da história da companhia, qual a expectativa para 2022? Vocês já estão enxergando alguma desaceleração no ano?
Diego: De maneira geral estamos bastante otimistas para 2022. Encerramos o último trimestre de 2021 com dezembro apresentando o melhor mês de vendas do tri e iniciamos janeiro também num ritmo muito forte. O plano para 2022, aprovado no conselho e que já está em execução, foi desenhado baseado em pesquisa de intenção de compra nas praças onde atuamos, quantidade de famílias enquadradas para compra dos nossos produtos, share MD e projeção dos juros imobiliários, fatores que nos deixam confortáveis para crescer em lançamentos e vendas sempre respeitando a disciplina de caixa da empresa. Por outro lado, seguiremos monitorando o ambiente externo de perto e caso necessário, não abriremos mão de realizar ajustes ao longo do ano.
Hoje a companhia ainda possui prejuízo acumulado, impedindo a distribuição de dividendos. Quando o acionista deve passar a receber dividendos? Há planejamento para um outro programa de recompra de ações?
Diego: Sobre o programa de recompra, havíamos comunicado sua aprovação em abril de 2021 e ao longo do ano, adquirimos o montante previsto na decisão da abertura do programa, algo em torno de 2% do capital social. Reforçando a disciplina que temos com o caixa da Companhia, decidimos encerrar o programa no final do ano passado, dado o nosso compromisso com o plano de negócios para o ano de 2022. Sobre o planejamento para o novo programa, no curto prazo, não temos a intenção. Já com relação a distribuição de dividendos, temos como expectativa zerar o nosso prejuízo acumulado ao final de 2024, conforme planejamento apresentado em nossa abertura de capital.
Além de Recife, quais as cidades que devem receber o maior crescimento de lançamentos da MD? Há algum projeto de lançamento mais “icônico” previsto para os próximos trimestres que vocês poderiam comentar?
Diego: Em 2022, lançaremos em todas as nossas 7 praças de atuação, com Salvador, Recife e Fortaleza apresentando maior participação, cada uma delas representando algo em torno de 25% e o complemento ficará distribuído entre as cidades de Natal, Maceió, João Pessoa e Aracaju. Ao longo dos seus 38 anos de história, com seus mais de 200 projetos entregues, a Moura Dubeux ficou marcada como uma incorporadora que sempre apresentou ao mercado projetos arrojados, inovando a característica da arquitetura local e melhorando o seu entorno. Ano passado por exemplo, lançamos o Moinho, aqui na cidade do Recife, um retrofit onde transformaremos antigos silos em apartamentos, para 2022 não será diferente e o mercado também pode esperar novidades.
Qual o recado que vocês dariam para os acionistas atuais em relação às perspectivas operacionais da companhia, após o papel ter caído quase 70% desde o IPO?
Diego: Após o IPO, readequamos a estrutura de capital da Companhia, que hoje possui dívida líquida negativa, onde no 3T21 representava algo em torno de -5% do seu Patrimônio Líquido. A Moura Dubeux, passa hoje pelo melhor momento operacional da sua história, isso, comprovado pelos números divulgados em nossa prévia operacional do 4T21 e do ano de 2021 na semana passada, mostrando que existe um descolamento exagerado entre o mundo real e a maneira como estamos negociando. Mais uma vez, estamos bastante otimistas e seguiremos consolidando a nossa liderança regional pois acreditamos muito em nossa tese e em nossas praças de atuação.
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NÃO SE TRATA DE RECOMENDAÇÃO DE COMPRA OU VENDA
Sobre o Autor: Victor Kietzmann Junior é Economista formado pela FEA e atua individualmente há mais de 20 anos no mercado de ações.
